2V UALIKHANOV
ATYRAU ← Все концепции
Обсудить проект
Концепт · новое здание на свободной части участка

Отель на первой линии набережной Урала

Новое здание на свободной части участка. Ресторан и лобби на земле, офисы в аренду на втором этаже, номера выше, открытая кровля. Существующее здание 930 м² не сносится — оно остаётся и сдаётся отдельно. У проекта не один источник дохода, а несколько.

4–5этажей
24–36номеров · 12 или 18 на этаже
2 243 м²участок · в собственности
930 м²существующее здание · остаётся
Обсудить проект Этаж за этажом
Проект

Новое здание рядом с существующим

Отель строится на свободной части участка. Существующее трёхэтажное здание 930 м² не сносится: оно остаётся в аренде и работает независимо от отеля. Это два денежных потока на одном участке — и один из них существует уже сегодня.

2 243 м²участок · кадастр 04:066:025:502:1
100 кВтподключённая мощность
~30парковочных мест сегодня
930 м²существующее здание · 3 этажа
Чего здесь нет: площадь застройки нового здания и площадь этажа не публикуются. Они определяются геодезической съёмкой и эскизным проектом. Мы не ставим правдоподобное число вместо измеренного.
Посадка

Где на участке стоит новое здание

Юг — ул. Уалиханова: там главный вход в ресторан и бар. Лобби отеля — с запада, внутри участка, где подъезжают машины. Существующее здание остаётся на своём месте, у улицы. Север — набережная Урала.

УЛ. УАЛИХАНОВА · ГЛАВНАЯ УЛИЦА РЕСТОРАН И БАР — ВХОД С УЛИЦЫ НАБЕРЕЖНАЯ УРАЛА · ПРОМЕНАД — СЕВЕРКАДАСТР 04:066:025:502:1 0 5 10 20 m N ВОРОТА 6,0 мНЕ ПЕРЕНОСЯТСЯ 52.1 m 43.05 m НАЦИОНАЛЬНЫЙ БАНК РК — СМЕЖНЫЙ УЧАСТОК 930 m² СОХРАНЯЕТСЯ · 3 ЭТАЖА В АРЕНДЕ — ОТДЕЛЬНЫЙ АРЕНДАТОР НЕ СНОСИТСЯ СЕВЕРНОЕ КРЫЛОПО КОНЦЕПЦИИ СОБСТВЕННИКА — БЕЗ СЪЁМКИ 20.4 m 12.2 m 15.5 m ТЕХПОМЕЩЕНИЯ 1 ЭТАЖ — 4,0 м В ЧИСТОТЕ ЛОББИ · СТОЙКА ВХОД С ЗАПАДА — ВНУТРИ УЧАСТКА НОВЫЙ ОТЕЛЬ — 4–5 ЭТАЖЕЙ ПОКАЗАН 1 ЭТАЖ · ПОСАДКА НЕ ЗАФИКСИРОВАНА КАФЕ | РЕСТОРАН | БАР СОБСТВЕННЫЕ ВХОДЫ С УЛИЦЫ площадь застройки — по съёмке ПОЖАРНЫЙ ПРОЕЗД — С ОДНОЙ ДЛИННОЙ СТОРОНЫ (НИЖЕ 18 м) ВТОРОЙ ПРОЕЗД — ВЫШЕ 18 м (5 ЭТ.) · ТРАССА УТОЧНЯЕТСЯ ДВОР — ПОДЪЕЗД МАШИН ~30 НАЗЕМНЫХ МЕСТ СЕГОДНЯ ПРАЧЕЧНАЯ ~100 м² ОТДЕЛЬНОЕ ЗДАНИЕ ПЛАНИРУЕТСЯ — СЕВЕРНАЯ ГРАНИЦА
Лист SK-01.1 · размеры в метрах. Габариты существующего здания — по замерам собственника; границы уточняются кадастровой съёмкой. Показан 1 этаж отеля: техпомещения, лобби со входом с запада, кафе · ресторан · бар с собственными входами с улицы. Площадь застройки и окончательная посадка — по съёмке.
—Существующее здание 930 м² — сохраняется и сдаётся.
—Новый отель — показан 1 этаж, посадка ориентировочная.
—Прачечная — планируемое отдельное здание на северной границе.
—Пожарный проезд. Второй проезд появляется выше 18 м.
Планировка

Этаж за этажом, снизу вверх

Что стоит на каждом этаже и почему. Пятый этаж появляется только в пятиэтажном варианте — он добавляет третий номерной этаж, ничего не меняя ниже.

  1. R
    Кровля

    Открытая площадка с видом на Урал. Программа не определена: терраса, вечерний формат или технический уровень.

    Открыто
  2. 05
    Номера — третий номерной этаж

    Появляется только в варианте на пять этажей — и даёт выбор: те же 24–36 номеров на более короткой пластине, которая точно встаёт на участок, или больше номеров на той же длине.

    Номера · вариант
  3. 04
    Номера

    Повтор третьего этажа. Одинаковые этажи — это дешевле в стройке и проще в эксплуатации.

    Номера
  4. 03
    Номера

    12 номеров по 57 м² на этаже — или 18 по 38 м². Нетто-площадь одинаковая; отличается шаг колонн и то, кому продаётся номер.

    Номера
  5. 02
    Офисы в аренду

    Отдельные кабинеты под сдачу, коридор с комнатами по обе стороны, плюс комната тишины. Долгосрочные договоры: доход не зависит от загрузки отеля. Заодно — буфер между публичным первым этажом и номерами.

    Аренда
  6. 01
    Ресторан, лобби, техника

    Ресторан и бар с собственной дверью с улицы — работают на город, а не только на постояльцев. Лобби и стойка — вход со двора, где паркуются машины. Техпомещения при 4 м в чистоте.

    Ресторан · лобби
1 368 м²номера нетто · 684 м² на этаже
16,8 мглубина пластины · номер 7,5 + коридор 1,8
52,6 мдлина пластины · при ширине участка 52,1
— не определенаплощадь застройки · по съёмке
Планы

Планировка в плане, а не только в разрезе

Схемы построены из трёх измеренных величин: глубина номера 7,5 м, коридор 1,8 м, чистая площадь номеров 684 м² на этаже. Ядро — лестницы, лифт, стояки — стоит на всех этажах в одном месте. Это схемы для понимания планировки, а не эскизный проект.

234152,6 м16,8 м1 этаж · в чистоте 4,0 м · схема, не проект
155652,6 м16,8 м2 этаж · офисы в аренду · схема, не проект
177,60 м52,6 м7,5 мНомера · 12 × 57 м² · шаг 7,60 м · схема, не проект
175,07 м52,6 м7,5 мНомера · 18 × 38 м² · шаг 5,07 м · схема, не проект
8152,6 мКровля · назначение не определено · схема, не проект
1Ядро — две лестницы, лифт, стояки, хозблок. Одно место на всех этажах.
2Лобби и стойка — вход со двора, где паркуются машины.
3Ресторан и бар — собственная дверь с улицы, остекление на длинной стороне.
4Кухня и подсобные помещения — за рестораном, с тыльной стороны.
5Офисы в аренду — по обе стороны коридора.
6Комната тишины — без окна, внутри ядра.
7Номера — по обе стороны коридора. Пластина одна, деление разное.
8Кровля — площадь заложена, назначение не выбрано.
Что показывает этот чертёж, а разрез — нет: пластина по этой схеме — 52,6 м при ширине участка 52,1 м. Она не помещается: на полметра. Это не ошибка чертежа, а результат сложения 684 м² номеров на этаже, стандартного модуля номера 7,5 м и ядра шириной 7,0 м. Выйти из этого можно тремя способами — Г-образный план, меньше номеров на этаже за счёт пятого этажа, или другой шаг колонн. Мы не выбираем за проектировщика: цифра названа, и её закрывает съёмка вместе с эскизным проектом.

Схемы, не эскизный проект. Эскизный проект по Правилам (приказ МПС РК №265, Приложение 5) разрабатывает лицензированная проектная организация. Глубина номера 7,5 м и площадь номеров 684 м² на этаже — расчётные величины; ширина коридора 1,8 м и ширина ядра 7,0 м — оценки. Площадь застройки и посадка здания на участке определяются геодезической съёмкой.

Фасад

Как здание выглядит с улицы

Южный фасад — тот, который видит улица. Остеклённый первый этаж с входом в ресторан, глухие этажи номеров выше, открытая кровля. Пятый этаж показан пунктиром: он появляется только в пятиэтажном варианте и переводит здание через порог 18 м.

±0.00 — УРОВЕНЬ УЛИЦЫ · УЛ. УАЛИХАНОВА ВХОД В РЕСТОРАН 5 ЭТАЖ — НОМЕРА 5 ЭТАЖ — ВАРИАНТ КРОВЛЯ — ОТКРЫТА · НАЗНАЧЕНИЕ — КРОВЛЯ — ОТКРЫТА · НАЗНАЧЕНИЕ — 18,0 м — ПОРОГ ПОЖАРНОГО ПРОЕЗДА ±0.00 +4.00 — — — — МАТЕРИАЛЫ — НЕ ОПРЕДЕЛЕНЫ ОСТЕКЛЁННЫЙ ПЕРВЫЙ ЭТАЖ 1 ЭТАЖ — КАФЕ · РЕСТОРАН · БАР, ЛОББИ — ВХОД С ЗАПАДА, ТЕХПОМЕЩЕНИЯ — 4,0 м В ЧИСТОТЕ 2 ЭТАЖ — ОФИСЫ ИЛИ КОММЕРЧЕСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ (АТЕЛЬЕ, МАГАЗИН И Т. П.) 3 ЭТАЖ — НОМЕРА 12 × 57 ИЛИ 18 × 38 м² 4 ЭТАЖ — НОМЕРА ОБЩАЯ ШИРИНА — ПО СЪЁМКЕ
Лист SK-01.2. Решено: остекление только на первом этаже. Материалы и цвет корпуса не выбраны. Первый этаж — 4,0 м в чистоте; высоты верхних этажей условные, уточняются проектом. Общая ширина — по съёмке.
Экономика

Пять источников дохода, а не один

Отель, у которого весь доход — это номера, живёт на загрузке и умирает вместе с ней. Здесь номера — только часть здания, и одна из статей дохода работает уже сейчас.

Номера

Два или три номерных этажа. Основной поток — но не единственный.

Ресторан и бар

Первый этаж, отдельный вход с набережной. Городская выручка, не зависящая от того, полон отель или пуст.

Офисы в аренду

Второй этаж. Долгосрочные договоры, ровный доход вне сезона и вне туристического цикла.

Кровля

Открытая площадка над рекой. Формат пока не выбран — заложена как площадь, а не как обещание.

Существующее здание

930 м², три этажа, отдельный арендатор, готовая коммерческая кухня. Работает сегодня и не зависит от стройки.

Финансовая модель: CAPEX, тариф и целевая загрузка на сайте не публикуются. Они обсуждаются напрямую и подтверждаются независимым технико-экономическим обоснованием, а не нашей таблицей.
Этажность

Четыре этажа или пять — и один срок, чтобы выбрать

Базовый проект — 4–5 этажей, 24–36 номеров. Разница между четырьмя и пятью не только в высоте: она уходит в фундамент и в пожарные проезды.

Четыре этажа

24–36 номеров · два номерных этажа

Здание остаётся ниже 18 м — пожарный проезд требуется с одной длинной стороны, и парковка во дворе сохраняется.

Номерных этажей
2
Высота
оц. 15,5 м
Пожарный проезд
с одной стороны

Пять этажей

24–36 номеров · три номерных этажа

Третий номерной этаж позволяет сделать пластину короче — и она гарантированно встаёт на участок. Цена решения: здание переходит порог 18 м, и проезд нужен с двух длинных сторон.

Номерных этажей
3
Высота
оц. 18,7 м
Пожарный проезд
с двух сторон
Почему это решается первым: фундамент, рассчитанный на четыре этажа, не достраивается до пяти. Это единственное решение в проекте, которое нельзя отложить и потом пересмотреть — поэтому этажность закрывается до эскизного проекта, а не после него.

Существует и более плотный вариант застройки всего участка — он не входит в базовый проект и обсуждается отдельно, с крупными инвесторами: вариант 9–10 этажей →

Облик

Три решения по фасаду, принятые заранее

Внешний вид базового здания ещё не рисовался — вместо картинки ниже названы решения, которые её определят. Так честнее: облик, который можно проверить словами, надёжнее облика, который существует только как визуализация.

Стекло только на первом этаже

Сплошное остекление не работает на этаже с номерами и даёт неприемлемую нагрузку на охлаждение при +42. Витраж — там, где он нужен: ресторан и лобби.

Кремовый известняк по тёмному цоколю

Светлый камень корпуса на графитовом цоколе. Не сплошной тёмный фасад — он читается как здание прошлого поколения.

Ориентир — построенное здание

Геометрия и отделка снимаются с реального административного здания в Атырау: кремовые каменные панели, тёмный акцент на лестничном узле, остеклённый угол. Оно существует — это надёжнее визуализации.

Интерьеры — уровень, а не проект

Концепт-визуализации внутренних пространств: лобби, ресторан, кровля, номер, входная группа. Они показывают уровень отделки, который закладывается в бюджет, и не являются планировочным решением.

Лобби отеля со скульптурным светом и зелёной стеной
Лобби — скульптурный свет, зелёная стена
Ресторан-бар отеля
Ресторан-бар — первый этаж, вход с улицы
Площадка на кровле над рекой Урал
Кровля — вечерний формат, один из вариантов
Терраса на кровле на закате
Терраса — вид на Урал
Номер отеля с видом на реку Урал
Номер — вид на Урал
Входная группа отеля
Входная группа — подъезд со двора

Изображения — концепт-визуализации, созданные с использованием искусственного интеллекта. Это не архитектурный проект и не финальный облик здания.

Локация

Первая линия набережной, внутри офисного узла

Участок стоит на набережной Урала, в квартале, где сосредоточены головные офисы нефтяных компаний и Национальный банк. Спрос здесь — будни и корпоративное проживание, а не туристический сезон.

Участок 2 243 м² — 1-я линия набережной Нацбанк РК — смежный участок ЕмбіМұнайГаз — ~40 м NCOC — ~100 м TCO — ~805 м
Спрос подтверждён не нами: в Атырау уже работают Ascott (Somerset City Centre) и Marriott Executive Apartments — оба в формате длительного корпоративного проживания, оба у Урала. Ни один из мировых операторов не заходит в город наугад.
Процесс

Пять стадий по Строительному кодексу

Проект идёт по Строительному кодексу РК №253-VIII (в силе с 01.07.2026) и Правилам организации застройки (приказ МПС РК №265). Ниже — стадии, а не обещания сроков.

  1. 01Исходные материалы

    Технические условия от сетей и архитектурно-планировочное задание от МИО.

  2. 02Эскизный проект

    Разрабатывает лицензированная проектная организация, затем согласование.

  3. 03ПСД и экспертиза

    Рабочий проект и комплексная вневедомственная экспертиза. Для здания этого класса обязательна.

  4. 04Уведомление ГАСК

    Уведомление о начале СМР, технадзор и авторский надзор. Затем строительство.

  5. 05Ввод в эксплуатацию

    Приёмка и ввод объекта.

Где мы сейчас: земля в частной собственности и без обременений; топосъёмка выполнена и проверяется; документы первой стадии в работе. Отдельно ведётся уточнение границ по смежному участку.
Открытые вопросы

Что ещё не решено

Этот список — часть предложения, а не пробел в нём. Числа, которых здесь нет, не выдуманы: они появятся из съёмки, АПЗ и технико-экономического обоснования.

Количество номеров ТЭО

12 или 18 номеров на этаже — 24 или 36 при двух номерных этажах. Нетто-площадь одинакова (684 м² на этаже); отличается шаг колонн и то, кому продаётся номер. Решается финансовой моделью, а не предпочтением.

Этажность Финансирование

4–5 или 9–10. Закрывается до фундамента и до эскизного проекта.

Площадь застройки Съёмка

Определяется геодезической съёмкой, красной линией и пятном существующего здания.

Программа кровли Открыто

Терраса, вечерний формат или технический уровень. Площадь заложена, назначение — нет.

Высота относительно 18 м Проект

Решает, нужен ли пожарный проезд с одной или с двух длинных сторон, а значит — сколько парковочных мест остаётся на участке.

Инвестор · банк · партнёр

Обсудить проект

Участок в частной собственности, без обременений. Открыты к входу инвестора, совместному предприятию и банковскому финансированию. Материалы по проекту — в переписке.

Написать в WhatsApp Написать на email Позвонить · +7 705 878 8777
WeChat: wxid_4jdnqmjg7s7y22
Женис Узакбаев · собственник